Contrato de locação (Alemanha)

Na Alemanha, um é alugar uma mútua jurídica culpa contrato para o temporária transferência para uso contra pagamento através do qual um partido (o locador ) obrigado a outra parte (o locatário ) o uso da alugado coisa a concessão, enquanto o retorno do inquilino o pagamento do aluguel acordado (anteriormente: aluguel , para o locador: pedido de aluguel ).

Objetos de aluguel possíveis (ou “ objetos de aluguel”) são objetos ou peças móveis e imóveis que podem ser usados ​​(por exemplo, a parede de uma casa como espaço publicitário). Seções 535 a 580A do Código Civil alemão (BGB) aplica a lei de locações .

Tipos de contrato de aluguel

A estrutura da lei alemã de locação torna necessário tipificar os contratos de locação de acordo com o tipo de uso.

• O regulamento geral do arrendamento ( artigos 535 a 548 BGB), bem como as disposições legais sobre a elaboração de contratos formais ( artigos 305 a 310 BGB) aplicam-se a todos os arrendamentos.
• Ao alugar quartos, a lei diferencia de acordo com o uso do imóvel para fins residenciais ou outros.
• Além das disposições gerais, as disposições legais especiais ( Seções 549 a 577a BGB) aplicam-se aos arrendamentos de espaço vital . Isso inclui, em particular, as leis de proteção ao inquilino. É necessário um contrato de aluguel residencial.
• As disposições legais do Código Civil Alemão (Seções 549–577 BGB) se aplicam apenas a uma extensão limitada ( Seção 578 BGB) para arrendamentos de terrenos e quartos que não sejam residenciais . Em particular, as leis de proteção ao inquilino não se aplicam na área de aluguel comercial (= não para fins residenciais). Isso geralmente é chamado de arrendamento comercial.
• Para o aluguel de bens móveis, apenas as disposições gerais sobre arrendamento se aplicam, com uma exceção: Existem poucos regulamentos legais especiais para navios registrados no registro de embarque.
• Um contrato de arrendamento é quando o arrendatário não só tem o direito de usar a fruta, mas também de “gozar da fruta” ( Seção 581 do BGB). Para contratos de locação, as disposições sobre a lei de locação devem ser aplicadas em conformidade. O BGB contém outros regulamentos especiais para arrendamentos ( Seções 581 a 597 BGB), segundo os quais a lei diferencia ainda mais entre arrendamento e arrendamento de terras. Ao lado dele está o contrato de locação corporativo .
• Não há relação de aluguel, mas sim de empréstimo, se o credor permitir que o mutuário use o item gratuitamente. Um contrato que inclui a obrigação de fornecer um apartamento para uso gratuito é um contrato de empréstimo e não um contrato de aluguel.
• Ao alugar quartos para fins residenciais, o legislador diferencia ainda mais por meio de regulamentos especiais especiais
  • Locações temporárias (locações temporárias)
  • Subleases
  • Apartamentos da empresa
  • Alugueres de uso temporário, por exemplo: apartamentos de férias, quartos em pensões e pousadas, podendo estes últimos também haver contrato de alojamento ( §§ 701 ff BGB).
• O contrato residencial (por exemplo, para uma casa de repouso) contém não apenas elementos de contrato de serviço, mas também um elemento de lei de locação.
• De acordo com a jurisprudência atual do Tribunal de Justiça Federal , o denominado contrato de prestação de serviços de aplicativos , ou seja, um contrato que inclui o fornecimento ou transferência de uso de software e aplicativos através da Internet ou outras redes, é geralmente classificado como um contrato de aluguel . De acordo com o BGH, o foco deste contrato está no uso (online) de software de terceiros (padrão), que geralmente é disponibilizado não apenas para um, mas para um grande número de clientes. Assim, a transferência (paga) de uso deve ser vista como o foco do contrato, razão pela qual tal contrato foi classificado como um contrato de aluguel na aceção do §  § 535 e  seguintes BGB.

A muito extensa e diferenciada lei alemã de locação e locação é considerada difícil de entender por causa de seu escopo, mas ela a diferencia em questões de vida individuais.

Em particular, existem muitos regulamentos legais obrigatórios para contratos de aluguel para o aluguel permanente (não apenas temporário) de espaço vital; tais regulamentações legais não podem ser alteradas efetivamente em um contrato de locação. Além disso, o legislador estabeleceu regras precisas para a redação de contratos de locação pré-formulados ( Seções 305 a 311a BGB), que todo usuário de contrato deve observar cuidadosamente.

Não faz parte do contrato de aluguel, mas é prática comum no aluguel de propriedades residenciais e comerciais a preparação de um protocolo de transferência de apartamento .

Sublocação

Um sublocação é uma variante especial do contrato de locação. Se já houver um contrato de locação para o apartamento entre o locador V e o locatário M1, M1, por sua vez, pode alugar o imóvel alugado. A cessão de uso a terceiros (sublocação) é regulamentada pelo § 540 e § 553 BGB. A relação jurídica entre ele (M1) e seu inquilino M2 é então referida como sublocação ; a este respeito, M1 é o locador de M2. Diz-se então que M2 é sublocado em M1 . M1 pode estar interessado em tal contrato, em particular se ele mora em um apartamento compartilhado com M2 , não quer deixar o espaço alugado vago em tempos de ausência temporária (ou seja, se a obrigação de pagamento a V permanecer inalterada) ou se ele quiser alugar um quarto não utilizado por razões financeiras, por exemplo. Em muitos contratos de locação (relativos à relação entre V e M1), o direito do M1 de celebrar tais contratos de subarrendamento é excluído; No entanto, as cláusulas correspondentes são ineficazes de acordo com a Seção 553 (3) do Código Civil Alemão (BGB). No entanto, a sublocação por V pode ser proibida sob certas condições, de acordo com a seção 553 (1) frase 2 do Código Civil Alemão (BGB).

Obrigações das partes

senhorio

Por meio do contrato de locação, o locador compromete-se a permitir ao locatário a utilização do imóvel locado durante o período de locação nas condições previstas no contrato (artigo 535, § 1, cláusula 1 do Código Civil Alemão). O proprietário tem de suportar os encargos da propriedade alugada (secção 535 (1), frase 2 do BGB). Na prática, entretanto, geralmente é acordado que parte desses encargos (como impostos sobre a propriedade ) será repassada ao inquilino.

Se houver obstáculos de direito público à transferência de uso, como B. a falta de uma licença de construção ou uso, então há o caso de impossibilidade. Mesmo que a validade do contrato de aluguel de acordo com § 311a BGB permaneça inalterada, o locador é liberado de sua obrigação de desempenho sinalagmático de conceder o uso de aluguel e perde o direito à contraprestação de acordo com § 326 parágrafo 1 BGB.

locatário

O locatário compromete-se a pagar ao locador a renda acordada ( artigo 535.º, n.º 2 do BGB) e a devolver-lhe o imóvel alugado no termo do contrato. Se houver um defeito na propriedade alugada durante o período de locação ou se uma medida para proteger a propriedade locada contra perigos imprevistos, o locatário deve notificar o locador imediatamente ( Seção 536c (1) BGB). Se o inquilino não informar, ele é obrigado a indenizar o locador pelos danos resultantes (Seção 536c (2) BGB).

Arrendamentos de espaço vital

Na Alemanha, uma grande proporção da população vive em espaços residenciais alugados, o que confere ao aluguel de casas uma importância prática especial. O código civil regulamenta detalhadamente e reforça os direitos do inquilino ( lei social do arrendamento ). De acordo com uma decisão do Tribunal Constitucional Federal (BVerfG), a posse do apartamento alugado pelo inquilino está sujeita à proteção do direito fundamental de propriedade nos termos do artigo 14.1, frase 1 da Lei Básica .

Mudanças a partir de 1º de janeiro de 1983

Com a lei de aumento da oferta de apartamentos para locação (MWoErhG) de 20 de dezembro de 1982 ( Federal Law Gazette I, p. 1912 ), com a qual também foi inserida a Seção 550b no Código Civil Alemão , “os aspectos de economia de mercado devem ser dados mais validade ", o" O significado social do arrendamento para o inquilino deve ser levado em consideração, bem como os interesses do locador na rentabilidade dos apartamentos "e a situação jurídica confusa quanto ao depósito do aluguel deve ser apurada e um equilíbrio entre a necessidade de segurança do locador, de um lado, e a necessidade de proteção do locatário, de outro, criada do outro ( justificativa da lei em Bundesdrucksache 9/2079 p. 1 f).

As mudanças mais importantes foram:

• Introdução de contratos graduais de aluguel para edifícios novos e antigos para permitir que os aluguéis sejam ajustados mais rapidamente à evolução do mercado.
• Introdução de contratos de arrendamento temporário por um período máximo de 5 anos para apartamentos que se encontrem devolutos devido a necessidades pessoais futuras ou obras previstas.
• Obrigação do inquilino de tolerar medidas de modernização.
• Ajuste das rendas comparativas à média dos contratos de aluguel dos últimos três anos. É permitido um aumento de até 30% em três anos.
• Simplificação do procedimento de aumento extrajudicial do aluguel .

Mudanças em 1º de setembro de 2001

• O contrato de arrendamento com prazo fixo simples não existe mais. Ele é substituído pelo aluguel temporário qualificado: ele deve explicar por que o aluguel é limitado no tempo (por exemplo, uso pessoal). Se faltar, o contrato é automaticamente válido por um período ilimitado.
• Existem rendas especiais graduadas e indexadas , com as quais a renda é automaticamente aumentada ou ajustada a um índice.
• Renovação adaptada às pessoas com deficiência: se houver necessidade justificada, pode ser solicitada a autorização do proprietário. O locador pode, no entanto, solicitar segurança adicional em caso de desmontagem.
• Se o inquilino morrer, o parceiro vitalício firma o contrato de arrendamento. Isso também se aplica a parcerias não casadas.
• O comprador de um apartamento alugado convertido em condomínio tem que esperar três anos antes de poder rescindir o contrato por uso pessoal. Não obstante, esse período pode ser estendido para dez anos por lei estadual.
• O inquilino tem direito aos juros do depósito do aluguel, mesmo que o locador o tenha investido a uma taxa de juros superior à usual.
• O inquilino tem um prazo de demissão de três meses ( § 573c parágrafo 1 BGB).

Lei de Alteração da Lei de Locação (MietRÄndG) de 2013

Em 1º de maio de 2013, outra alteração da lei de locação entrou em vigor, aprovada pelo Conselho Federal em 1º de fevereiro de 2013. A alteração da lei de arrendamento afeta essencialmente quatro conjuntos de regulamentos: renovação de edifícios com eficiência energética, ação contra nômades e proteção contra demissão na conversão de apartamentos alugados em apartamentos ocupados pelo proprietário. Além disso, os estados federais podem reduzir o aumento dos aluguéis existentes em regiões com déficit habitacional de acordo com a Seção 558 (3) do Código Civil Alemão ( BGB) de 20 para 15 por cento em três anos. A contratação , para a qual o legislador criou o novo parágrafo § 556c BGB, também é regulamentada pela primeira vez por lei .

As mudanças mais importantes em 2013:

• Se o apartamento ainda puder ser usado, as modernizações energéticas só têm efeito redutor do aluguel a partir do 4º mês.
• A modernização energética (em relação ao imóvel alugado) justifica o aumento do aluguel e tem maior consideração no índice de aluguel .
• O anúncio de modernização é complementado pela nota de que o inquilino tem um mês a partir do recebimento do anúncio para levantar os motivos de dificuldade ( § 561 BGB).
• O teste de resistência para a alocação dos custos de modernização ao aluguel (como antes, um máximo de 11% aa) será movido para o procedimento posterior de aumento do aluguel. Isso significa que não é mais motivo para inadimplência.
• A justificativa para as medidas de modernização é fazer referência a valores generalizados reconhecidos.
• O locatário não requer o consentimento do locatário para mudar para a contratação . Se um novo sistema for construído, operado de forma eficiente ou o calor vier de uma rede de aquecimento , a mudança é neutra em termos de custos para o locatário e anunciada em tempo útil, os custos de contratação podem ser repassados ​​ao locatário em vez dos custos de aquecimento anteriores.
• Se o depósito for recusado ou se o aluguel estiver atrasado em dois meses, o locador pode rescindir o contrato sem aviso prévio e sem aviso prévio.
• No futuro, as questões de despejo terão prioridade no tribunal.
• Por meio de uma nova ordem de segurança, os inquilinos inadimplentes podem ser legalmente obrigados a depositar uma garantia para as dívidas de aluguel que continuarem a acumular. Se ele não reagir, o proprietário pode obter uma ordem de despejo mais rápido do que antes.
• A chamada evacuação de Berlim agora é legal.
• No curso do processo de liminar, o locador pode obter rapidamente títulos de despejo contra outros sublocatários não autorizados.
• A lacuna na proteção na conversão de casas de aluguel em condomínios por meio do chamado modelo de Munique (rescisão pelo proprietário das casas de aluguel para uso pessoal antes de serem convertidas em imóveis residenciais) foi eliminada.

Mitigando as consequências da pandemia COVID-19

Para arrendamentos sobre terrenos ou quartos, o direito do senhorio de rescindir os arrendamentos é restrito no Art. 5 da Lei para Mitigar as Consequências da Pandemia COVID-19 na Lei Civil, de Insolvência e Processo Penal . Isso se aplica a locações de espaços residenciais e comerciais. Devido a dívidas de aluguel no período de 1º de abril de 2020 a 30 de junho de 2020, os locadores não estão autorizados a rescindir o contrato de aluguel, desde que as dívidas de aluguel sejam baseadas nos efeitos da pandemia COVID-19 na Alemanha . Em troca, a obrigação do inquilino de pagar o aluguel permanece. Isto se aplica de acordo com os arrendamentos ( Art. 240 § 2 EGBGB nova versão).

terminação

Em geral, o período de aviso prévio para inquilinos é de três meses até o final do mês, menos o período de espera (“até o terceiro dia útil do mês”). Não é permitida a concordância de um período de aviso mais longo para o inquilino. O período de notificação para proprietários também é de três meses, mas é estendido para seis meses após cinco anos e para nove meses após oito anos ( Seção 573c BGB). Os contratos que foram celebrados antes de 1o de setembro de 2001 geralmente contêm o regulamento (até então legalmente válido) de que o período de aviso prévio para o locador é de doze meses para um período de aluguel de mais de dez anos. Os contratos celebrados antes de 1º de setembro de 2001, nos quais os prazos de notificação não estão formulados na forma, podem ainda conter condições mais precárias para o locatário em casos individuais.

Data de vencimento do aluguel

A data de vencimento do aluguel é regulamentada pelo § 556b Abs. 1 BGB e afirma: "O aluguel deve ser pago no início, o mais tardar até o terceiro dia útil dos períodos individuais de acordo com os quais é medido." terceiro dia útil do mês. Note-se que aqui aos sábados , ao contrário de outras áreas como. B. no direito do trabalho, não contam como jornada de trabalho , por isso o Tribunal de Justiça Federal em seu julgamento (BGH, 13 de julho de 2013 - VIII ZR 291/09). O caso negociado dizia respeito ao aluguel de fevereiro de 2008, que o inquilino réu recebeu em 5 de fevereiro na conta do proprietário reclamante. De acordo com o BGH, o aluguel foi creditado em dia, a partir de sexta-feira, 1º de fevereiro, como primeiro dia útil e terça-feira, 5 de fevereiro, como terceiro dia útil. O BGH justificou a sua decisão afirmando que não eram realizadas transações bancárias regularmente aos sábados, o que no caso em apreço "apenas dá ao inquilino dois dias úteis, o que acaba por conduzir a uma redução do prazo de três dias úteis para efetuar o pagamento do aluguel" .

Além disso, o 8º Senado Cível do BGH decidiu em 5 de outubro de 2016: “De acordo com o § 556b § 1 do BGB, que estipula que o aluguel deve ser pago no início, o mais tardar até o terceiro dia útil do contrato prazos, trata-se de pontualidade O pagamento do aluguel por transferência bancária não depende do fato de o aluguel ter sido recebido por conta do locador até o terceiro dia útil do prazo acordado. É suficiente que o inquilino - com fundos suficientes em sua conta - dê ao seu prestador de serviços de pagamento a ordem de pagamento até o terceiro dia útil do período de tempo acordado. É ineficaz (VIII ZR 222/15). duas instâncias anteriores em que um senhorio havia processado sem sucesso a rescisão do contrato de aluguel e evacuação do apartamento contra um inquilino cujos pagamentos de aluguel para os meses de março a maio de 2014, o mais tardar no terceiro A transferência foi dada no dia útil do mês, mas só foi recebido na conta do senhorio após o terceiro dia útil. A razão para o julgamento é que os locatários não devem ser expostos ao risco de rescisão do contrato em caso de possíveis atrasos no pagamento por prestadores de serviços de pagamento pelos quais não são responsáveis.

Deve-se mencionar que o § 556b BGB substituiu o § 551 BGB de 100 anos, no qual a data de vencimento do aluguel no "final do período de aluguel", ou seja, retroativamente, foi regulamentada.

Segurança de aluguel

No contrato de aluguel de apartamento, pode ser efetivamente acordado que o inquilino pague ao senhorio uma caução de aluguel, coloquialmente também um depósito de aluguel . Serve para garantir todas as reclamações do senhorio decorrentes do arrendamento. O locador não pode pedir mais de três meses de aluguel (excluindo custos adicionais) como garantia e deve investi-lo separadamente do seu patrimônio. O depósito pode ser pago em três parcelas mensais, em dinheiro ou por transferência bancária. A primeira parcela vence no início do contrato de locação, as outras duas no início dos 2 meses seguintes. Acordos divergentes são possíveis, desde que não prejudiquem o inquilino. ( § 551 BGB).

Aumentos de aluguel

O aluguel geralmente deve ser pago no valor acordado (para espaço vital sem preço). Uma vez que os arrendamentos de espaço residencial (ao contrário dos arrendamentos comerciais) não podem ser rescindidos pelo proprietário sem motivo, o proprietário teve a oportunidade de reagir às mudanças econômicas com aumentos de aluguel e, portanto, unilateralmente (dentro de uma estrutura legalmente regulamentada) de aceitar o conteúdo da alteração do contrato de locação. O aumento da renda só é possível nos casos expressamente regulados por lei. Os aumentos de aluguel mais comuns são realizados para se ajustar ao aluguel comparativo local e após a modernização. O aumento do aluguel que foi planejado antes da reforma da lei de arrendamento (para rendas brutas) devido ao aumento dos custos operacionais não é mais possível.

O aumento do aluguel para ajustar ao aluguel comparativo local de acordo com § 558 BGB permite que o locador aumente o aluguel para o nível local. No entanto, o inquilino não tem (em princípio) direito a uma redução da renda acordada muito elevada. Para justificar isso, pode-se fazer referência a apartamentos comparáveis ​​ou ao índice de aluguel local. Em cidades com um índice de aluguel qualificado (por exemplo, Berlim, Hamburgo), isso deve ser declarado ao justificar o aumento do aluguel. O locador não pode aumentar o aluguel em mais de 20 por cento dentro de um período de três anos com aumentos de aluguel de acordo com § 558 BGB, nas áreas metropolitanas com déficit habitacional é de 15 por cento de acordo com a atual mudança na lei de arrendamento (chamada limite máximo). O próprio aumento do aluguel é formalmente estruturado de tal forma que o locador tem uma reclamação contra o inquilino por consentimento para o aumento do aluguel, o que ele pode ter que fazer valer (dentro de um período de três meses após o final do período de aprovação de dois meses ) Uma mudança no aluguel só ocorre (retrospectivamente, se aplicável) se o inquilino consentiu ou foi condenado a consentir.

De acordo com § 557b BGB, as partes contratantes podem concordar por escrito que o aluguel é determinado pelo índice de preços para o padrão de vida de todas as famílias na Alemanha (agora: índice de preços ao consumidor para a Alemanha) determinado pelo Federal Statistical Office ( índice aluguel ). Durante o período de validade, outros aumentos de aluguel são excluídos, com exceção da modernização.

Se o locador tomar medidas para melhorar a qualidade da casa (de forma admissível), ele pode repassar os custos dessa dita modernização para o locatário, de acordo com o Artigo 559 do Código Civil Alemão (BGB). 8% (até 31 de dezembro de 2018: 11%) dos custos (repartíveis) incorridos no apartamento podem ser adicionados ao aluguel anualmente. Para determinar o aumento mensal, este valor deve ser dividido por 12. O aumento do aluguel não requer aprovação, d. H. apenas a declaração (formalmente correta) do senhorio leva a uma mudança no aluguel. O aumento da renda é então (em regra) devido no início do terceiro mês após a recepção da declaração. O Tribunal de Justiça Federal decidiu em sentença que, no caso de aumento do aluguel em decorrência da modernização, não serão incluídos os custos reais incorridos, mas apenas os custos necessários. Nesse caso, um laudo pericial concluiu que foram realizadas desinstalações muito extensas durante a instalação de um hidrômetro.

Deve ser feita uma distinção entre um aumento da renda e um aumento dos adiantamentos sobre as despesas acessórias (nomeadamente despesas de funcionamento e despesas de aquecimento) no caso de uma renda fria líquida . Os proprietários geralmente fazem uso desta opção após o faturamento anual dos custos acessórios, se os adiantamentos do locatário não tiverem sido suficientes para cobrir os custos acessórios. O aumento nos pagamentos antecipados também leva a um encargo de pagamento mensal mais elevado, mas uma vez que o faturamento (correto) tenha sido realizado, o encargo financeiro para o inquilino permanece o mesmo.

Redução de aluguel

Do ponto de vista jurídico, fala-se em redução do aluguel quando um imóvel alugado apresenta defeito ou não possui garantia e, portanto, apenas se deve pagar um aluguel reduzido. Em caso de falha ou deficiência no objeto de locação, a locação é automática, i. H. por lei, reduzido (ver § 536 BGB). Isso significa que uma redução de aluguel não precisa ser solicitada ou aprovada. O inquilino não “reduz” o aluguel, mas sim encurta o aluguel porque o aluguel foi reduzido por lei. A redução legal do aluguel é freqüentemente disputada entre inquilinos e proprietários em termos de razão e valor ("se" e "como").

Os requisitos para uma redução no aluguel são

• A deficiência não deve ser desprezível.
• O defeito não foi causado de forma culposa pelo inquilino.
• O inquilino não teve conhecimento do defeito quando o contrato foi assinado e não lhe foi desconhecido durante a inspeção por negligência grosseira.

A redução do aluguel é excluída se

• o inquilino tinha conhecimento do defeito no momento da celebração do contrato;
• o defeito permaneceu desconhecido do inquilino quando o contrato foi celebrado por negligência grosseira e o senhorio não ocultou conscientemente o defeito;
• o inquilino conheceu o defeito no momento da entrega do apartamento e não reservou os seus direitos ao aceitá-lo;
• o locatário não notificou imediatamente o locador de um defeito ocorrido durante o período de locação e, portanto, o locador não foi capaz de remediar a situação.

O inquilino não pode (já não) perder o direito à redução da renda devido ao pagamento incondicional (de acordo com a situação jurídica anterior até 31 de Agosto de 2001). Isso só pode ser o caso após uma renúncia tácita (na prática insignificante) ou de acordo com os princípios da boa fé . O locatário também tem o direito de reduzir o aluguel se o locador tiver assegurado propriedades do imóvel alugado que não existam de fato ou que deixem de existir posteriormente. É o caso, por exemplo, quando o senhorio promete ao fechar o contrato que pretende tomar certas medidas que aumentem a qualidade da casa . O direito de reduzir o aluguel não pode ser excluído contratualmente no caso de locações residenciais ou comerciais.

Se o aluguel for reduzido devido a um defeito, o valor da redução deve ser determinado. Uma vez que o aluguel é reduzido automaticamente durante o período do defeito (ver acima), o locatário somente tem que invocar o seu direito de reduzir o preço após a notificação do defeito ao locador. O locador deve ter um prazo razoável para corrigir a falha, que se baseia no defeito específico (aquecimento defeituoso no inverno em comparação com a placa de base). No entanto, se o inquilino recusar ou impedir a remoção do defeito, a redução do aluguel não é permitida.

Há uma abundância de decisões judiciais sobre o valor da redução em casos individuais que fornecem informações sobre a redução percentual. Os julgamentos são resumidos em tabelas de mitigação não oficiais, que são usadas na prática. A regra geral é que o locador não pode rescindir o contrato com o locatário em caso de redução justificada . Isso também se aplica se a redução no resultado for muito alta. Se o locatário reduzir o aluguel devido à falta de aluguel em um valor superior ao que o tribunal julga adequado, o locatário corre o risco de sofrer desvantagens de custo no caso de um pedido de aluguel, desde que a dedução feita esteja acima do legalmente permitido dedução.

De acordo com uma decisão do Tribunal de Justiça Federal (BGH, Az. XII ZR 225/03), a renda bruta, incluindo despesas acessórias, constitui a base para uma redução da renda. Uma vez que as despesas acessórias são adiantamentos para todo o ano, ainda é necessária uma decisão caso a caso.

Em caso de litígio, o inquilino deve provar o defeito e fornecer a notificação do defeito em tempo útil. As evidências iniciais com fotografias ou testemunhas são importantes.

Outros componentes do contrato

Os contratos de aluguel de apartamento geralmente contêm uma passagem sobre o número e o tipo de chaves entregues (por exemplo, para portas de casas e apartamentos, caixas de correio, porões, etc.), possivelmente sobre móveis como cozinhas equipadas ou tapetes que foram alugados ao mesmo tempo . Além disso, outros direitos e obrigações contratuais também são frequentemente regulamentados. Exemplos de direitos incluiriam direitos de uso para salas de subsolo, salas comuns, como lavanderias ou secadores , playgrounds - uso de espaços verdes, vagas de estacionamento ou garagens, etc. Possíveis obrigações incluem, por exemplo, B. Requisitos para reparos cosméticos e pequenos reparos , bem como as condições do apartamento, que devem ser observados na mudança após o término do contrato. Além disso, o contrato de aluguel pode conter regulamentos sobre a semana de varredura , remoção de neve e semelhantes. Alguns dos pontos mencionados aqui muitas vezes não estão no contrato de locação, mas nas regras da casa , que, no entanto, são frequentemente acordadas contratualmente como parte do contrato de locação e, portanto, são juridicamente vinculativas .

Animais de estimação

Dependendo das circunstâncias, os animais de estimação em apartamentos alugados precisam da aprovação do proprietário. As cláusulas do contrato de aluguel que contêm uma proibição geral de manter animais são ineficazes. Geralmente, não há permissão para manter pequenos animais em gaiolas, aquários, terrários, etc., o que não pode ser considerado como prejudicando a propriedade alugada ou outros inquilinos e o inquilino em questão  ficaria "em desvantagem irracional" na aceção da Seção 307 (1) BGB. Então conte z. B. pássaros ornamentais, peixes em aquários, pequenos animais como hamsters, coelhos, porquinhos-da-índia ou pequenas cobras e tartarugas não venenosas, etc. para o uso contratual de um apartamento alugado. Uma proibição geral de cães e gatos no contrato de aluguel baseado em formulário também é ineficaz, mas isso não significa que o inquilino pode manter cães ou gatos sem qualquer consideração pelos outros. Em vez disso, deve ser feita uma ponderação abrangente dos interesses de todas as partes envolvidas, de acordo com o Tribunal de Justiça Federal em seu acórdão (BGH, 20 de março de 2013 - VIII ZR 168/12):

"[...] o risco de comprometimento do imóvel alugado ou perturbação dos vizinhos, que geralmente não pode ser excluído para cães e gatos, [não dá direito ao proprietário [...] de manter cães e gatos por meio de uma proibição geral da forma de um formulário, independentemente das circunstâncias especiais do A, ser completamente proibido em casos individuais. […] O fato de a pecuária fazer parte do uso contratual na aceção do artigo 535  (1) do BGB exige uma avaliação abrangente dos interesses do senhorio e do inquilino, bem como das outras partes envolvidas. Essa pesagem não pode ser feita em geral, mas apenas em casos individuais, porque as circunstâncias a serem levadas em consideração são tão individuais e variadas que qualquer solução esquemática é proibida. Em particular, o tipo, tamanho, comportamento e número de animais, tipo, tamanho, condição e localização do apartamento e da casa em que o apartamento está localizado, número, circunstâncias pessoais, especificamente idade e interesses legítimos de colegas de quarto e vizinhos devem ser levados em consideração, Número e tipo de outros animais na casa, tratamento prévio por parte do locador e necessidades especiais do locatário. ”

Formulário escrito para o contrato de locação

Não há exigência formal para contratos de aluguel. No entanto, se um contrato de aluguel de quartos (salas de estar, mas também instalações comerciais ) não for celebrado por escrito por um período superior a um ano , é válido por um período indeterminado ( § 550 sentença 1 BGB). Isso leva, em particular, a uma opção de rescisão regular antes que o período fixo de aluguel expire.

Se o contrato de locação consistir em uma dúzia de papéis avulsos, isso não viola a forma escrita; porque, de acordo com o § 126 BGB, nenhuma conexão física das folhas individuais do documento é necessária se sua unidade resultar indubitavelmente de paginação consecutiva, numeração consecutiva das disposições individuais, design gráfico uniforme, contexto do texto ou características comparáveis. Não há problemas com a forma escrita quando as páginas são unidas com o grampeador. Para cumprir a forma escrita do contrato de locação, basta a referência mútua das folhas individuais, mesmo no caso de contrato original (mental link); nenhuma conexão física é necessária.

As assinaturas do locatário eo proprietário não tem que estar na mesma cópia . É suficiente que cada parte assine a cópia da outra. No entanto, eles devem ser cópias idênticas do contrato. Se ambos os inquilinos assinaram formulários de contrato idênticos, mas o locador assinou a cópia para o inquilino com um aditamento manuscrito contendo uma reserva, o formulário escrito não é mais cumprido e o contrato é considerado concluído por tempo indeterminado. É irrelevante se a reserva diz respeito a mudanças importantes ou menores.

Caso de exemplo: Ambas as partes assinaram um contrato de arrendamento mercantil de dez anos que foi assinado pelo inquilino e enviado ao senhorio. O senhorio também havia assinado, ao mesmo tempo enviado ao inquilino uma carta com pequenas alterações ao contrato e acrescentado o acréscimo à sua assinatura no formulário do contrato de que a assinatura é "apenas de acordo com a nossa (última) carta". Desta forma, a oferta de celebração de um contrato específico foi rejeitada legalmente. O inquilino mudou-se para o espaço comercial, mas nunca confirmou as alterações ao senhorio. Assim, não existia um contrato de arrendamento a prazo fixo formalmente eficaz entre as duas partes e o inquilino tinha o direito de rescindir a relação de arrendamento antecipadamente com um pré-aviso de três meses.

Se um contrato de locação rescindido anteriormente entre os locatários originais tiver que continuar, é suficiente e suficiente por escrito se ambas as partes fizerem referência específica em um documento escrito ao conteúdo do contrato de locação anteriormente válido. Não há necessidade de repetir todo o texto.

Certificados de isenção de dívidas de aluguel

Os proprietários geralmente exigem a apresentação de um certificado de isenção de dívida de aluguel do proprietário anterior antes de assinar um contrato de aluguel. De acordo com o BGH, o locatário só tem direito a um recibo de pagamentos feitos de seu locador, mas não a outro certificado.

Locações para espaço comercial, uso comercial

Uma característica especial da lei de locação alemã é a diferenciação entre o uso para fins comerciais e o uso da propriedade alugada para fins residenciais. Uma consequência indireta do grande déficit habitacional com os excessos correspondentes após o fim da Segunda Guerra Mundial foi a introdução de legislação “social” de aluguel com proteção muito pronunciada ao inquilino na década de 1970 (posteriormente corrigida e alterada muitas vezes). As propriedades que foram alugadas para fins comerciais, portanto, tiveram de ser excluídas da proteção do inquilino. Os contratos de aluguel adequados devem especificar se o aluguel é para fins residenciais ou para outros fins (comerciais). São permitidos acordos segundo os quais o uso seja apenas comercial ou apenas para fins residenciais (= restrições de uso). Se um inquilino desenvolver uma atividade comercial em um apartamento alugado para fins residenciais, isso pode levar à perda da proteção do inquilino e à rescisão.

Uso comercial (delimitação)

A jurisprudência desenvolveu os seguintes princípios para a delimitação:

• Os espaços residenciais são usados ​​para residir e não para atividades comerciais. Obviamente, isso não significa que o inquilino não possa exercer qualquer atividade profissional nos seus quartos. O recurso “uso de acordo com o contrato” foi ajustado pela jurisprudência para refletir as mudanças nas condições de vida e de trabalho, bem como os desenvolvimentos técnicos.
• O inquilino pode realizar trabalhos de escritório normais e ocasionais ou reuniões de negócios no seu apartamento, desde que mantenha o carácter de espaço habitacional. Em particular, geralmente não há nada de errado com o uso comercial de um fax ou computador. Por esse motivo, os locais de trabalho domiciliar no computador também estão cobertos pelo uso contratual como espaço de moradia ou atividades que envolvam exclusivamente a realização de ligações telefônicas.
• O locatário também pode utilizar o apartamento como pintor, escritor, músico ou outro artista, mesmo que essas atividades gerem uma renda substancial (estúdio). Também é permitido trabalhar como tradutor ou revisor. O BGH determinou que o locador não deve tolerar atividades comerciais do locatário no apartamento que pareçam ao mundo exterior sem um acordo correspondente. No entanto, ele pode ser obrigado de boa fé a conceder permissão para uso comercial parcial se envolver uma atividade sem funcionários e sem tráfego significativo de clientes; o inquilino tem o ónus da apresentação e da prova disso.
• No entanto, a prática da prostituição é regularmente classificada em julgamentos como de uso comercial, o que não é permitido se os quartos forem alugados para fins residenciais. O senhorio também pode posteriormente emitir licença para o exercício da atividade comercial nos quartos alugados para fins residenciais, mas é obrigado a ter em consideração os demais arrendamentos existentes. No que diz respeito à prática da prostituição, geralmente pode-se presumir que o locador não está autorizado a emitir uma licença (lucrativa), uma vez que não se pode excluir que outros inquilinos serão assediados (por exemplo, por clientes que aguardam no corredor). Inquilinos assediados podem processar por omissão do aluguel para uso comercial (aqui, prostituição).

Arrendamentos de espaço físico

Na RDA, era possível alugar um espaço e construir estruturas nele. Com a Lei de Ajustamento de Obrigações , os edifícios podem tornar-se propriedade do proprietário em 2022.

Responsabilidade Fiscal

Veja também

• Contrato de locação (Áustria)
• Contrato de locação (Suíça)

literatura

• Hannes Berger: aluguel da habitação. Guia prático. Boorberg, Stuttgart 2020, ISBN 978-3-415-06911-4 .
• Associação Alemã de Inquilinos (Ed.): The tenant lexicon. Edição 2013/2014, ISBN 978-3-442-17405-8 .
• Casa e razão (ed.): A nova lei de locação. Edição de 2004, ISBN 3-927776-65-3 .
• Jürgen Herrlein: A jurisprudência sobre aluguel de habitação no segundo semestre de 2013. NJW 18/2014, p. 1279 (Nota: Esta é uma série contínua de artigos em NJW que existe há vários anos. O último artigo refere-se ao respectivo predecessor).
• Dirk Looschelders : Lei das Obrigações. Parte especial. 8ª edição. Vahlen Verlag, Munich 2013, ISBN 978-3-8006-4543-5 , pp. 143-187.
• Hans R. Neuhäuser: O contrato de locação - manual do proprietário para redigir contratos. 2ª edição, contrato de aluguel online Fachverlag, 2010, ISBN 978-3-000265556 .
• Kai-Jochen Neuhaus: Manual de aluguel de instalações comerciais - administração de escritórios de advocacia. 4ª edição, Luchterhand, Cologne 2011, (com CD-ROM), ISBN 978-3-472-07998-9 .
• Schmidt-Futterer, Hubert Blank (ed.): Tenancy law. Comente. 14ª edição, CH Beck, Munich 2019.
• Rudolf Stürzer, Michael Koch: Landlord Lexicon. 13ª edição 2013, Haufe, ISBN 978-3-648-03518-4 .

Links da web

• Sentença BGH: O novo locador deve cumprir a proteção contra demissão , Welt Online a partir de 16 de outubro de 2013

Evidência individual

1. ↑ BGH, sentença de 11 de dezembro de 1981, Az. V ZR 247/80
2. ↑ Comentário online de Beck'scher sobre o BGB, a partir de 1 de agosto de 2010, § 611 Rn. 18.
3. ↑ Ver BGH, julgamento de 4 de março de 2010, Az. III ZR 79/09
4. ↑ BGH, julgamento de 15 de novembro de 2006, Az. XII ZR 120/04
5. ↑ Dirk Looschelders, Lei das Obrigações. Parte especial , 2013, pp. 146-150.
6. ↑ OLG Hamm, julgamento de 8 de novembro de 2011, Az.: I-7 U 43/11 .
7. ↑ BVerfG, decisão de 26 de maio de 1993, Az. 1 BvR 208/93 = NJW 1993, 2035
8. ↑ Auer Witte Thiel informa sobre a Lei de Alteração da Lei de Locação, ( memento de 19 de outubro de 2013 no Arquivo da Internet ) acessada em 8 de fevereiro de 2013.
9. ↑ Recomendação de decisão e relatório da Comissão Jurídica (6ª comissão) sobre o projeto de lei do Governo Federal - impresso 17/10485 - Projeto de lei sobre a modernização energética de espaços alugados e sobre a execução simplificada dos títulos de despejo (Locação Lei de Alteração da Lei - MietRÄndG) ( PDF; 731 kB), acessado em 14 de fevereiro de 2013.
10. ↑ Comunicado de imprensa do Ministério da Justiça Federal de 1º de fevereiro de 2013 A Lei de Alteração da Lei de Locação aprovada pelo Conselho Federal ( memorando de 3 de novembro de 2013 no Arquivo da Internet ), acessado em 15 de fevereiro de 2013.
11. ↑ Projeto de lei para mitigar as consequências da pandemia COVID-19 na lei civil, de insolvência e processo penal BT-Drs. 19/18110 de 24 de março de 2020, p. 4
12. ↑ Pacote de ajuda Corona e outras opções: Quando o dinheiro estiver acabando, North Rhine-Westphalia Consumer Center, 30 de março de 2020.
13. ↑ BGH, sentença de 13 de julho de 2010, Az. VIII ZR 291/09 .
14. ↑ BGH, julgamento de 5 de outubro de 2016, Az. VIII ZR 222/15 (PDF; 4,5 MB).
15. ↑ § 551 BGB: A lei sobre depósitos de aluguel para leigos explicada em termos simples. Recuperado em 14 de maio de 2021 . 
16. ↑ BGH, sentença de 17 de dezembro de 2008, Az.: VIII ZR 41/08 , VIII ZR 84/08.
17. ↑ O BGH torna difícil economizar energia - nem todos os custos contam como custos de modernização , Frankfurter Allgemeine Zeitung de 6 de fevereiro de 2009.
18. ↑ BGH, Az.: XII ZR 147/50; BGH: Exclusão do direito de redução do preço por falta de aluguel também ineficaz para aluguel de espaço comercial ( memento de 18 de outubro de 2011 no Arquivo da Internet ), acessado em 2 de setembro de 2008.
19. ↑ Redução do aluguel: requisitos. Recuperado em 23 de abril de 2021 . 
20. ↑ A base de cálculo para redução do aluguel é o aluguel bruto - BGH, julgamento de 6 de maio de 2005, XII ZR 225/03, free-urteile.de
21. ↑ BGH, sentença de 20 de março de 2013, Az. VIII ZR 10/92.
22. ↑ BGH, sentença de 14 de novembro de 2007 (VIII ZR 340/06) .
23. ↑ BGH, sentença de 20 de março de 2013, Az. VIII ZR 168/12 .
24. ↑ BGH, sentença de 24 de setembro de 1997, Az. XII ZR 234/95 = NJW 1998, p. 58.
25. ↑ BGH, julgamento de 30 de junho de 1999, Az. XII ZR 55/97
26. ^ LG Berlin, Az.: 62 S 595/96 = GE 16/97, pág. 1027.
27. ↑ BGH, sentença de 20 de outubro de 2001, Az. XII ZR 179/98
28. ↑ BGH, sentença de 20 de outubro de 2001, Az. XII ZR 179/98, p. 6.
29. ↑ BGH, sentença de 20 de dezembro de 2001, Az. XII ZR 75/98
30. ↑ Sentença BGH VIII ZR 238/08 de 30 de setembro de 2009 (PDF; 105 kB)
31. ↑ KG Berlin, decisão de 17 de junho de 2010, Az.: 12 U 51/09: No caso dos chamados arrendamentos mistos, que servem em parte para fins residenciais e em parte para fins comerciais, a distinção entre arrendamentos residenciais e comerciais deve ser feita de acordo com o respectivo enfoque.
32. ^ Julgamentos sobre este: LG Hamburg WuM 1992, 241; LG Stuttgart WuM 1992, 250; AG Cologne WuM 1990, 162; LG Berlin, sentença de 29 de janeiro de 1993, Az.: S 422/91.
33. ↑ BGH, sentença de 14 de julho de 2009, Az. VIII ZR 165/08