aumento de aluguel

Este artigo ou parágrafo descreve a situação na Alemanha . Ajude-me a descrever a situação em outros países.

O aumento do aluguel no decorrer de um contrato de locação pode ter várias razões. Por exemplo, é concedido ao senhorio o direito a um aumento do aluguel para ajustar o aluguel a um aumento geral do aluguel . Mas as medidas de modernização também podem ser uma razão para um aumento do aluguel. Desde a década de 1950, em particular, isso tem levado repetidamente a disputas políticas na Alemanha .

Situação legal

De acordo com o Artigo 557, § 1 do Código Civil Alemão ( BGB), as partes contratantes podem concordar com um aumento do aluguel durante o atual arrendamento. Se não houver acordo, a rescisão com o objetivo de aumentar o aluguel está legalmente excluída. O aumento do aluguel só pode ser solicitado ao locador de acordo com as disposições legais. O senhorio precisa do consentimento do inquilino para seu pedido de aumento do aluguel até o aluguel comparativo local . Se o locador não obtiver o consentimento do inquilino, ele deve entrar com um processo para obter o consentimento . No caso de um pedido de aumento de aluguel, o inquilino tem um direito especial de rescisão de acordo com § 561 BGB . Ele pode rescindir extraordinariamente o arrendamento no final do segundo mês após o recebimento da declaração do locador no final do mês subseqüente ao seguinte. Ele então não tem que pagar o aluguel aumentado. No entanto, uma exclusão destes regulamentos de acordo com § 549 Parágrafos 2 e 3 BGB, que inclui a. aplica - se a dormitórios estudantis e juvenis, bem como a espaços residenciais para uso temporário.

Por um lado, de acordo com o tipo de aluguel, ou seja, se o aluguel acordado é um aluguel índice , um aluguel graduado ou um aluguel baseado no aluguel comparativo local , e por outro lado, de acordo com o objeto do aluguel, ou seja, um espaço de vida ou uma propriedade comercial é diferente.

A principal diferença em relação ao aumento do aluguel é que as possibilidades de limite de tempo são muito limitadas no caso de espaço residencial . O espaço residencial só pode ser encerrado por um motivo importante, imóveis comerciais em princípio, mas também com o objetivo de aumentar o aluguel. Os regulamentos de proteção para espaços residenciais são muito mais rígidos.

Aluguel comparativo habitual na área

O aumento do aluguel até o aluguel comparativo local é regulamentado nos §§ 558 a 558e BGB. O pré-requisito para essa forma de aumento do aluguel é que o aluguel anterior permanecesse inalterado por pelo menos 15 meses na época em que o aumento do aluguel ocorrer ( Seção 558 (1) BGB). Os aumentos de aluguel devido à modernização ( § 559 BGB) ou devido ao aumento dos custos acessórios ( § 560 BGB) permanecem inalterados.

De acordo com a regulamentação legal, o locador pode solicitar consentimento para o aumento do aluguel até o valor do aluguel comparativo local. Este é o aluguel acordado no local para apartamentos de tipo, tamanho, equipamento, condição e localização comparáveis ​​nos últimos quatro anos. Na opinião do Tribunal Regional de Berlim, ao avaliar a mobília do apartamento, isso depende do tempo de mudança, o que o locador deve comprovar.

Na carta de aumento de aluguel, o locador deve justificar por escrito porque considera o aluguel que lhe é exigido o habitual para o local. Ele pode se referir a um relatório anexo de um especialista juramentado e nomeado publicamente ou a três apartamentos comparáveis. Ele também pode justificar um aumento de aluguel com o índice de aluguel local ou o índice de aluguel de um município comparável. A reforma da lei de locação de 1o de setembro de 2001 acrescentou mais duas justificativas, a saber, o índice de aluguel qualificado e o banco de dados de aluguel .

Um índice de aluguel qualificado é de particular importância. Embora o locador possa escolher outro meio de justificativa se existir um índice de aluguel qualificado, ele deve se referir aos dados do índice de aluguel qualificado na carta de aumento do aluguel. De acordo com a lei, o índice de renda qualificada presume-se que reflete a renda comparativa local ( art. 558d § 3 do BGB).

De acordo com o BGH, um índice de aluguel não precisa ser anexado à solicitação de aumento de aluguel. Se o locador possuir laudo pericial elaborado em relação ao aumento do aluguel, não poderá impor esses custos aos locatários.

Limite máximo

Uma segunda limitação é o chamado limite máximo. Depois disso, pode de acordo com § 558 parágrafo 3 BGB, o aluguel aumenta dentro de 3 anos 20% do existente antes que o aluguel de estoque de aumento de aluguel não exceda.

Desde a reforma da lei de locação em 2013, os estados federais têm sido capazes de limitar o aumento do aluguel a 15% em áreas que devem ser especificamente determinadas e nas quais a oferta de habitação para a população é crítica (alteração do § 558, parágrafo 3 sentenças 2 e 3 BGB). Deste ano, 2.014 Baviera , Berlim , Brandemburgo , Bremen , Hamburgo , Hesse , Renânia do Norte-Vestfália e Schleswig-Holstein (abolidos prematuramente em dezembro de 2019), bem como, desde 1 de julho de 2015, Baden-Wuerttemberg exerceu.

No caso de aumentos de aluguel com base em um aluguel escalonado acordado ( § 557a BGB) ou índice de aluguel ( § 557b BGB), as restrições do aluguel comparativo local e o limite máximo não se aplicam.

O aumento do aluguel só é possível com o consentimento do inquilino. Para verificar a justificação do aumento da renda, tem direito a um período de reflexão: o mês em que recebe o pedido de aumento e os dois meses seguintes ( § 558b BGB). O inquilino também pode rescindir o contrato por escrito dentro deste período com um aviso prévio de dois meses. Se o locatário rescindir o contrato, o aumento do aluguel não ocorre ( Seção 561 (1) BGB). Este direito especial de rescisão também se aplica a contratos de aluguel por prazo fixo.

Se o locatário não rescindir o contrato, mas também não concordar - ou apenas parcialmente - com o aumento solicitado, o locador tem três meses para processar por falta de consentimento do locatário ( Seção 558b (2) BGB). Em seguida, o tribunal deve decidir se o consentimento necessário para o aumento do aluguel teve que ser dado. O tribunal não está vinculado ao meio de justificação escolhido pelo proprietário para determinar a renda local. Se o inquilino pagar o aluguel aumentado sem reserva, isso pode ser interpretado como consentimento tácito . Se o pedido de aumento for formalmente ineficaz, por exemplo, porque o senhorio não cumpriu o prazo de carência de um ano ou o prazo de 15 meses fixado, a ação é inadmissível.

Prazos

  • Prazo de espera: 12 meses após a entrada em vigor do último reajuste, pode ser feito novo pedido.
  • Prazo de fixação: Nova estipulação com intervalo de 15 meses a partir da última estipulação.
  • Período de contraprestação: O locatário só deve concordar com o final do 2º mês após o recebimento do pedido de aumento do aluguel.
  • Prazo de intervenção: Até ao final do 5º mês após a realização do pedido, caso o inquilino não tenha respondido na mesma altura.
  • Entrada em vigor: No 3º mês após o recebimento do pedido de reajuste do aluguel.

modernização

O locador pode pedir um acréscimo sobre o aluguel líquido no caso de mudanças estruturais que, por exemplo, aumentem o valor residencial ou gerem economia de energia sustentável . Um pré-requisito é um cálculo escrito e explicado de como o aumento do aluguel é composto.

Espaço de convivência com financiamento público

Regulamentações completamente diferentes se aplicam a um aumento de aluguel para apartamentos subsidiados publicamente (ver em particular a Seção 10 da Lei de Vinculação de Habitação - WoBindG). O princípio do aluguel de custo se aplica aqui (cálculo do aluguel por metro quadrado com base em um cálculo de rentabilidade).

Importância na avaliação

As possibilidades de ajuste do aluguel determinam o valor de um imóvel independentemente do método de avaliação utilizado . Se corresponderem ao valor de mercado, são incluídos na taxa de juros do imóvel . Se se desviarem desta, os efeitos devem ser demonstrados em função do limite temporal de um desvio no contexto de uma abordagem de rendimento ou devem ser tidos em conta como um desconto na determinação da taxa de juro imobiliária.

Freio de aluguel

Em 5 de março de 2015, o Bundestag alemão aprovou os votos da grande coalizão ( CDU , CSU e SPD ), entre outras coisas, um regulamento conhecido coloquialmente como freio de aluguel , que deve levar a um amortecimento do aumento do aluguel para novos aluguéis . Pela primeira vez desde o fim da economia habitacional forçada no final da década de 1960 , o legislativo mudou a lei do preço do aluguel ao sujeitar os novos contratos de aluguel de apartamentos a restrições especiais ao preço do aluguel.

Veja também

literatura

  • Franz-Georg Rips (ed.): Aumento do aluguel. Aluguel comparativo habitual, procedimento de aprovação. Índice de aluguel, limite máximo, período anual de indisponibilidade, aluguel graduado. Mais aluguel? Motivos, prazos, exemplos. DMB - Associação Alemã de Inquilinos, Berlim 2007, ISBN 978-3-933091-67-3 .
  • Franz-Georg Rips (ed.): Modernização pelo senhorio. Anúncio, tolerância, aumento de aluguel, prazos. Melhoria da qualidade de vida e economia de energia. Modernização do inquilino. DMB - Associação Alemã de Inquilinos, Berlim 2008, ISBN 978-3-933091-68-0 .
  • Alexandra Frank: O freio de aluguel. Uma análise das disposições legais para limitar a renda nova e recontratada a 110% da renda comparativa local. tectum Verlag, Marburg 2016, ISBN 978-3-8288-3836-9 .

Links da web

Wikcionário: aumento de aluguel  - explicações de significados, origens das palavras, sinônimos, traduções

Evidência individual

  1. ↑ AUMENTO DE 300 POR CENTO DE ALUGUEL NÃO É UTILIZADOR . In: Der Spiegel . Não. 13 , 1966 ( online - 21 de março de 1966 ).
  2. ↑ Aumento do aluguel e classificação do apartamento em função das instalações do inquilino - LG Berlin, acórdão de 27 de março de 2008, Az. 62 S 346/07.
  3. ^ BGH, julgamento de 16 de junho de 2010, Az. VIII ZR 99/09, texto completo .
  4. ^ BGH, sentença de 11 de março de 2009, Az. VIII ZR 74/08, texto completo .
  5. ↑ A opinião especializada sobre o aumento do aluguel não pode ser transferida para o locatário. - Relatório de 16 de abril de 2010 em free-urteile.de.
  6. ↑ BGH, sentença de 4 de novembro de 2015, Az. VIII ZR 217/14, texto integral .
  7. ↑ Michael Penquitt: Tchau, freio de aluguel! Os aluguéis estão subindo em Schleswig-Holstein agora? In: Wohnglück.de. 2 de dezembro de 2019, acessado em 9 de junho de 2020 .
  8. ^ AG Munich , julgamento de 14 de agosto de 2013, Az. 452 C 11426/13, texto completo .
  9. ↑ Aprovação tácita do aumento da renda em rechtsindex.de.
  10. ↑ BGH, sentença de 12 de maio de 2004, Az. VIII ZR 234/03, texto completo .
  11. ↑ Períodos de espera para aumento de aluguel
  12. ↑ Grande coalizão: Bundestag decide limitar os preços de aluguel. In: Spiegel Online. Recuperado em 8 de março de 2015 .
  13. ^ Bundestag alemão : Informações básicas sobre o processo. In: Documentação e Sistema de Informação de Materiais Parlamentares (DIP). Recuperado em 8 de março de 2015 .
  14. ↑ Ines Kristine Johnen: O desenvolvimento da Lei de Ajuste da Lei de Locação - O projeto de desenvolvimento do rejeitado 2. MietNovG-E via BT-Drs. 19/4672 para o MietAnpG. Dr. Kovač, Hamburgo 2020, p. 11.