Receita de aluguel e leasing (Alemanha)

As receitas de rendas e arrendamentos pertencem na Alemanha ao § 2 parágrafo 1 EStG desses sete tipos de receita e estão entre as receitas excedentes . A base legal para a renda de aluguel e leasing é a Seção 21 da Lei do Imposto de Renda.

Determinação da receita

A receita de aluguel e leasing é determinada pelo excesso da receita sobre as despesas relacionadas à receita ( Seção 2 (2) Nº 2 EStG). A receita de aluguel e leasing é a receita excedente e não a receita de lucro . A receita de aluguel e leasing está incluída

  • transferência paga
  • de ativos
  • de riqueza privada
  • para outras pessoas
  • para uso

Renda de aluguel e leasing

Renda de aluguel e leasing inclui

  1. Renda de aluguel e arrendamento de bens imóveis , em particular de terrenos , edifícios , partes de edifícios, navios inscritos em um registro de navios, aeronaves e direitos que estão sujeitos aos regulamentos de direito civil sobre a terra (por exemplo , direito de construção hereditário , lei de extração mineral );
  2. Receita de aluguel e arrendamento de itens (a receita de aluguel de um único item de propriedade privada deve ser alocada a outra receita de acordo com a Seção 22 (1) No. 3 EStG).
  3. Rendimentos provenientes da concessão temporária de direitos, nomeadamente de direitos de autor literário, artístico e comercial , de experiência comercial e de justiça e favor;
  4. Rendimento da venda de direitos de aluguel e arrendamento , mesmo que o rendimento esteja incluído no preço de venda do terreno e o aluguel ou arrendamento diga respeito a um período em que o vendedor ainda era o proprietário;

desde que essa receita não seja atribuível a outro tipo de receita. O rendimento deve ser registado para efeitos fiscais no exercício em que foi acumulado ( princípio de acréscimo . Exceção: rendimento recorrente regular).

Exemplo 1

Um funcionário aluga um condomínio de sua propriedade . As receitas de rendas, incluindo a imputação de despesas acessórias, fazem parte das receitas de rendas e locações.

Exemplo 2

Um empresário dirige uma oficina de encanador em sua própria propriedade e aluga um apartamento da empresa , que faz parte dos ativos comerciais do encanador. A receita de aluguel, incluindo os custos acessórios, faz parte da receita das operações comerciais .

Custos de publicidade para aluguel e leasing

Os custos de publicidade típicos de um apartamento alugado incluem

Em princípio, as despesas relativas ao rendimento devem ser deduzidas do imposto no ano em que foram pagas ( princípio das saídas, exceção: despesas periódicas regulares).

Aluguel com desconto

Se o aluguel recebido (aluguel básico mais os acréscimos pagos) pelo fornecimento de um apartamento para fins residenciais for inferior a 66% do aluguel comparativo local, as despesas relacionadas com a renda só podem ser deduzidas com uma proporção correspondentemente inferior.

Exemplo 3

O apartamento está alugado a um amigo do proprietário. O locador, portanto, cobra apenas 70% do aluguel comparativo local.

Consequência: 100% das despesas de publicidade podem ser deduzidas de forma redutora de impostos, pois pelo menos 66% do aluguel comparativo local é calculado. Por exemplo, se o valor do aluguel seria de 60% do aluguel comparativo local, apenas 60% dos custos de publicidade deveriam ser deduzidos.

Custos próximos de aquisição

Os custos próximos à aquisição são despesas que podem ser incorridas nos primeiros três anos após a aquisição da propriedade. São despesas que, conceitualmente, inicialmente teriam que ser atribuídas aos custos de manutenção ou reparo. No entanto, se as despesas excederem 15% líquido dos custos de aquisição , essas despesas devem ser adicionadas aos custos de aquisição e aumentar a base de avaliação para a depreciação do edifício (a taxa de depreciação permanece inalterada, no entanto). Se as despesas não ultrapassarem 15%, podem ser deduzidas integralmente como despesas de receita no período de apuração. Uma exceção é o que é conhecido como levantamento padrão , que ocorre quando três das quatro características centrais da propriedade estão sendo reformadas (geralmente: aquecimento, instalações sanitárias, sistemas elétricos e janelas). Nesse caso, as despesas novamente apenas aumentam a base de depreciação. O limite de 15% é ignorado aqui.

Exemplo 4

Em prédio adquirido em 2004, as instalações sanitárias são renovadas no mesmo ano. Em 2005 o proprietário substituiu o sistema de aquecimento, no ano seguinte substituiu as janelas por janelas mais modernas e economizadoras de energia. Isso significa que três das quatro características centrais serão renovadas nos primeiros três anos após a aquisição. As despesas, portanto, aumentam os custos de aquisição e, portanto, a depreciação, independentemente do seu valor.

Se o proprietário tivesse renunciado a uma das três medidas e tivesse suas despesas nos primeiros três anos abaixo de 15% dos custos de aquisição atribuíveis ao edifício, as despesas teriam sido imediatamente dedutíveis como despesas comerciais.

No entanto, os custos de medidas de reparo para remover danos materiais que podem ser comprovados como tendo sido causados ​​apenas pelo ato culposo de um terceiro após a compra do edifício não são alocados aos custos de produção de quase-compra, na aceção da Seção 6 (1 ) n.º 1a frase 1 EStG, ainda que as Medidas sejam tomadas pelo contribuinte no prazo de três anos a contar da data de aquisição para restabelecer a operacionalidade do edifício.

A base jurídica é a Seção 6 (1) No. 1a EStG.

imposto sobre o Valor Acrescentado

O aluguel e arrendamento de terrenos estão isentos de imposto sobre vendas de acordo com o § 4 No. 12 UStG . O locador pode tratar essas vendas como tributáveis ​​se o aluguel for realizado para um empresário da sua empresa ( opção ). A dispensa da isenção do IVA só é permitida se o destinatário do serviço (inquilino) utilizar o imóvel exclusivamente para vendas que não excluam a dedução do imposto a montante . Segue-se que, por ex. B. ao alugar consultório ou escritório a médicos, seguradoras, agentes de seguros, bancos, etc., não pode ser dispensada a isenção do IVA. O mesmo também se aplica ao aluguel de "comerciais entre inquilinos" (ver. Abaixo), desde que sublocadas a indivíduos, porque os inquilinos provisórios não têm permissão para deduzir nesses casos. Você não está vinculado pela opção em termos de tempo, mas a correção de acordo com § 15a UStG deve ser observada, que se aplica a edifícios de acordo com § 15a Parágrafo 1 Sentença 2 UStG por 10 anos; o imposto pago a montante deve ser reembolsado durante os 10 anos restantes de um aluguel sem IVA.

ID do imposto sobre vendas no extrato do subsídio de habitação (subsídio de habitação)

Em princípio, as despesas brutas devem ser liquidadas. Se - como de costume - uma comunidade não renunciou à isenção total de impostos para suas vendas, o administrador só pode mostrar os valores de despesas brutas (incluindo impostos sobre vendas) nas contas com os proprietários. Se o valor do imposto sobre vendas também for declarado, isso será considerado uma declaração fiscal separada i. S. v. § 14 Parágrafo 3 UStG; isso significaria que o valor do imposto teria de ser pago à administração fiscal. Portanto, uma declaração de imposto separada nas faturas deve ser evitada se uma comunidade residencial não tiver renunciado à isenção de IVA.

Nos modelos de investidor fiscal com intermediário comercial intermediário ou locatário garantido e autorização de arrendamento definitivo, pode ser necessária a apresentação do imposto sobre vendas nas contas anuais e também nas contas individuais. A representação do imposto proporcional sobre vendas nas despesas operacionais anuais pode ser vantajosa para proprietários que alugam propriedades comerciais, especificamente para suas próprias opções de dedução do imposto a montante. As opções adequadas são exigidas pelos próprios proprietários e também pela comunidade, i. H. Dispensa de isenção de impostos de acordo com § 9 i. V. m. § 14 No. 13 UStG. Detalhes sobre este tópico, incluindo quaisquer obrigações contábeis e de declaração de impostos do administrador.

Em tais modelos de proprietários de edifícios de uma concepção anterior com leasing intermediário comercial geralmente acordado, os administradores eram, portanto, obrigados a mostrar o respectivo imposto sobre vendas para itens de despesas, a fim de dar aos proprietários a oportunidade de deduzir o imposto pago a montante. Por lei, no entanto, um administrador não é obrigado, em minha opinião, a preparar declarações antecipadas de impostos sobre vendas e declarações anuais de impostos sobre vendas para a comunidade, bem como pagar valores de débito levando em consideração as compensações de impostos a montante. Um administrador não é um “consultor fiscal” de uma comunidade. Isso é certamente diferente com uma obrigação contratualmente assumida correspondente contra taxas especiais.

Sauren apontou que, a partir de 1o de maio de 1992, a lei do imposto sobre vendas foi alterada de forma que o aluguel de vagas de estacionamento não é mais isento de impostos. Em seu ensaio, ele apresenta a nova situação jurídica e examina em que medida as opiniões do fisco são compatíveis com ela. Os lugares de estacionamento de propriedade conjunta e alugados separadamente podem estar sujeitos a imposto sobre vendas após a determinação dos resultados; O administrador, como representante da comunidade, deve coletar o imposto sobre vendas e garantir que o imposto sobre a compra seja mostrado nas faturas; ele deve então ele mesmo (ou por meio de um consultor tributário) preparar a declaração anual de IVA para a comunidade (incluindo declarações antecipadas) e pagar os impostos . Na medida em que o proprietário de um apartamento realiza um aluguel sujeito a imposto sobre vendas, ele deve optar pelo imposto sobre vendas para poder aplicar o imposto pago a montante ( § 4 No. 13 UStG). Para isso, é necessária uma decisão da maioria da comunidade. Se a opção foi escolhida, então é responsabilidade do administrador mostrar os valores dos impostos sobre vendas separadamente, pois o administrador deve implementar a decisão sobre a opção ( Artigo 27 (1) nº 1 WEG ).

Evidência individual

  1. ↑ BFH , sentença de 2 de maio de 2000, Az. IX R 71/96; Texto completo = BStBl II 2000, 467.
  2. ↑ BFH, acórdão de 25 de agosto de 2009, Az. IX R 20/08; Texto completo ; Despesas relacionadas com a aquisição na acepção da Seção 6 (1) No. 1a EStG para medidas de reparo e modernização que devem ser reconhecidas uniformemente - definição: reparos cosméticos = texto completo .
  3. ↑ BFH, julgamento de 9 de maio de 2017 - IX R 6/16 -, BFHE 259, 42, BStBl II 2018, 9
  4. ↑ ver A9.1 parágrafo 3 UStAE
  5. ↑ BFH, acórdão de 18 de maio de 1988, Az. II R 238/81, texto completo = BStBl II p. 753; ver também WE 1989, 73 e 111 “A opção do IVA como uma armadilha para administradores e associações de proprietários”.
  6. ↑ ver Deckert em PiG 1985, 154 e seguintes; Festschrift para Bärmann e Weitnauer; Jaser no Grupo 8; Merle, PiG 1986, 107.
  7. ↑ contra Merle
  8. ↑ sobre a opção de imposto sobre vendas em associações de proprietários de apartamentos, ver também OLG Hamm, acórdão de 12 de maio de 1992, Az. 15 W 33/92, Leitsatz = BB 1992, 1308.
  9. ↑ WE 1994, 261
  10. ↑ Art. 12 No. 2b StÄndG 1992, BStBl I 1992, 146.
  11. ^ Sauren, BB 1986, 436.
  12. ↑ Merle, PiG 21, 115, Sauren, WEG § 28 nota 5a p. 184.