Taxa de segurança terrestre

O encargo da terra é uma hipoteca bancária , como garantia para um empréstimo bancário .

Em geral

O Código Civil (BGB) é conhecido como hipotecas, a hipoteca , hipoteca e taxa de anuidade . Apenas o encargo da terra e a hipoteca podem ser usados ​​como garantia. No setor bancário, o encargo fundiário prevaleceu em 90% dos casos, o que, de acordo com a Seção 1192 (1) do BGB, não exige um direito de (crédito). Esta disposição separa o encargo fundiário - ao contrário da hipoteca - em termos de direito de propriedade do crédito e torna-o abstrato (mais precisamente: não acessório ). A fim de estabelecer uma conexão ( eficaz sob a lei de obrigações) entre a carga de terra eo direito de ser protegido, o Kautelarpraxis ea jurisprudência do BGH desenvolveram ainda mais a carga de terra em uma segurança de carga da terra .

A hipoteca de garantia da terra e os direitos à terra podem ser solicitados como hipoteca . Os últimos direitos de propriedade, que também podem ser onerados com taxas de segurança de terra, incluem propriedade de apartamento , propriedade parcial , direitos de construção hereditários e propriedade de mina . A propriedade do navio só pode ser onerada com uma hipoteca do navio ( Seção 24 SchiffsRegG).

recursos

Mudanças significativas na lei estão relacionadas ao acordo de segurança agora mencionado na lei e os efeitos da Lei de Limitação de Risco. A hipoteca de hoje é uma pura hipoteca de terceiros que protege os direitos de outros credores. Isso deve ser diferenciado da taxa de terra originalmente registrada para o proprietário do imóvel .

Acordo de Segurança

O encargo fundiário foi e é caracterizado por - entre o credor e o fiador abzuschließender - a fiança ( explicação do propósito ) estabelecer esta conexão entre o encargo fundiário e a demanda. Na cessão da hipoteca vigorou até agosto de 2008, o disposto no § 1.157 do Código Civil, segundo o qual, no caso de cessão de uma lei hipotecária a novo credor , a defesa que servia de fiador de um existente entre esta e a relação jurídica do credor anterior com a hipoteca, até mesmo o novo credor poderia ser contrariado, desde que nenhuma aquisição tenha ocorrido de boa fé e sem contestação.

Lei de Limitação de Risco

Por meio da Lei de Limitação de Risco de agosto de 2008, a taxa de segurança fundiária agora assumiu uma forma legal, porque a Seção 1192 (1a) BGB, seção 1193 (2) sentença 2 BGB menciona a “taxa de propriedade para garantir uma reivindicação”. Embora a taxa de segurança fundiária ainda seja independente da reivindicação garantida nos termos da lei de propriedade, a seção 1192 (1a), sentença 1 do BGB, estabelece uma conexão entre a taxa de segurança imobiliária e o contrato de garantia sob a lei de obrigações. De acordo com a Seção 1192, Parágrafo 1a, Cláusula 1, Cláusula 2 BGB, Seção 1157, Cláusula 2 BGB está agora excluída, o que significa que o fornecedor de valores mobiliários pode se opor a qualquer comprador de valores mobiliários subsequente do contrato de valores mobiliários . A defesa mais importante é a defesa de resgate, segundo a qual o provedor do título (proprietário do imóvel) pode se opor ao (novo) credor com o reembolso total ou parcial do crédito, de modo que, em caso de ação de garantia, o (novo) credor não pode exigir a totalidade do capital social no caso de dívidas de terrenos não valorizadas ou não totalmente avaliadas. De acordo com a situação legal criada pelo § 1192 Parágrafo 1a BGB, o proprietário do imóvel pode objetar ao novo devedor de terra que ele só pode ser reclamado do encargo de terra com sua parcela avaliada. Outras defesas incluem a extinção total ou parcial do crédito garantido antes da cessão da hipoteca ou a alegação de falta de vencimento do crédito. Exclui-se a aquisição de boa fé sem objeção, mesmo que o novo credor não saiba que adquiriu uma garantia fundiária. O proprietário do imóvel também tem direito a esses direitos em relação a qualquer comprador subsequente da taxa de terra.

No entanto, a literatura especializada considera que o novo regulamento contido na Seção 1192 (1a) BGB foi malsucedido e precisa de revisão, embora o legislador deva ficar de olho no sistema geral de gravames sobre a propriedade.

Associação de Responsabilidade

No contexto da taxa de segurança do terreno, o comprador do título é responsável, além da propriedade, seus componentes essenciais ( Seção 1120 BGB), os acessórios de propriedade ( Seção 1120 BGB) e, de acordo com a Seção 1123 BGB, os pedidos de aluguel e arrendamento ( para objetos alugados ou alugados por empréstimo ); De acordo com § § 1127 ff. BGB, a compensação do seguro também é responsável, em particular seguro de construção ( § 1128 BGB) e outro seguro de danos ( § 1129 BGB). Isso pode significar que, em casos excepcionais, objetos móveis (ou animais ) também podem ser onerados com uma hipoteca de garantia.

terminação

O regulamento, também recentemente criado, do § 1193, parágrafo 1, cláusula 2 do BGB, estabelece um período de aviso prévio de 6 meses como requisito de vencimento para a taxa de garantia da terra. Para a garantia imobiliária deve ser observada a disposição transitória do artigo 229.º, n.º 18, n.º 2 do EGBGB . A rescisão é apenas uma condição de vencimento se o encargo do terreno foi adquirido após 19 de agosto de 2008. A rescisão de contratos antigos não exige isso.

Reconhecimento pela lei de supervisão bancária

Encargos de terra usados ​​principalmente como garantia em bancos antes de usar como objeto de garantia propriedades residenciais ou comerciais são elegíveis e o valor de garantia dos imóveis é uma prioridade. De acordo com a seção 18a (4) do KWG , as instituições de crédito são obrigadas a realizar uma verificação de crédito especialmente prescrita para contratos de empréstimo de bens de consumo , na qual rácios da dívida , como o índice de cobertura do serviço da dívida, também devem ser levados em consideração.

Em geral

Desde janeiro de 2014, as garantias de crédito são consideradas uma técnica de mitigação de risco de crédito para fins regulatórios . Se a garantia do empréstimo for reconhecida como uma técnica de mitigação de risco de crédito pelo Regulamento de Adequação de Capital (CRR) aplicável em todos os estados membros da UE , isso leva a um nível mais baixo de capital próprio para os bancos do que para empréstimos não garantidos . Como resultado, os empréstimos garantidos podem ser concedidos com uma taxa de juros mais baixa .

As garantias fundiárias pertencem às técnicas de mitigação de risco de crédito “com caução” (títulos reais ; Art. 4º Parágrafo 1 nº 58 do CRR). Art. 194 CRR estabelece princípios para o reconhecimento de supervisão de técnicas de mitigação de risco de crédito, após o qual garantia de empréstimo, em particular em todas as jurisdições legalmente ( válido em inglês ) e exequível ( exigível em inglês deve ser) suficientemente líquido , ao longo do tempo um valor estável e um evento de crédito prontamente reciclável precisa ser. A correlação positiva entre a garantia e a qualidade de crédito do mutuário não deve ser muito elevada (Art. 194 (4) CRR). Em caso de dúvida, qualquer risco jurídico deve ser excluído por meio de parecer jurídico .

Taxa de segurança terrestre

Os encargos imobiliários são considerados hipotecas às quais, de acordo com o Art. 125, parágrafo 1a CRR, é atribuída uma ponderação de risco de 35% do valor contábil se forem usados ​​ou alugados como propriedade residencial pelo proprietário , o valor de empréstimo hipotecário do imóvel não depende significativamente da qualidade de crédito do mutuário e o risco do Mutuário não depende significativamente da propriedade (Art. 125, parágrafos 2a e 2b do CRR). O SolvV , que está em vigor desde janeiro de 2014 , esclarece os requisitos que um valor de empréstimo hipotecário que pode ser considerado para efeitos da Portaria de Adequação de Capital deve cumprir. Esses requisitos estão finalmente listados na Seção 22 SolvV. Depois disso, o valor do empréstimo hipotecário deve

  • de acordo com o § 16, parágrafo 2, sentenças 1 a 3 PfandBG em conexão com o decreto de determinação do valor do empréstimo hipotecário ou
  • de acordo com a Seção 7 ( 7 ) da Lei das Sociedades de Construção, levando em consideração uma disposição aprovada pela BaFin de acordo com a Seção 5 (2) No. 3 da Lei das Sociedades de Construção, ou
  • referem-se a uma propriedade em outro estado do Espaço Econômico Europeu e foram determinados com base em disposições legais ou administrativas estritas aplicáveis ​​neste estado, que a BaFin reconheceu como sendo equivalente ao Decreto de determinação do valor de empréstimo hipotecário ou
  • ser um valor alcançável de forma sustentável determinado de forma diferente, que atenda aos requisitos da Seção 16 (2) sentenças 1 a 3 da PfandBG.

O Artigo 21 (3) nº 1 KWG também se refere ao PfandBG que já está em vigor.

O limite de empréstimo permitido nos termos do Art. 125, Parágrafo 2d CRR 80% do valor do empréstimo ou valor de mercado não deve exceder. De acordo com o Art. 126 (1a) do CRR, os imóveis comerciais têm uma ponderação de risco de 50% do valor de mercado (ou 60% do valor do empréstimo hipotecário) com os mesmos requisitos de correlação dos imóveis residenciais. O reembolso deve depender, nos termos do Art. 126, parágrafo 2b do CRR, da capacidade do mutuário, principalmente de reembolsar o empréstimo de outras fontes de financiamento que não o objeto , o financiamento especial ou o projeto . Em caso de incumprimento, é atribuída a ambas as posições de risco uma ponderação de risco de 100% (Art. 127.º, n.ºs 3 e 4 do CRR). Para todos os empréstimos que excedam o valor do empréstimo, o ponderador de risco para empréstimos não garantidos deve ser usado como base de acordo com o Art. 124 (1) do CRR. Além disso, é necessário um seguro de danos adequado (Art. 208 (5) CRR) para a propriedade, um perito independente deve preparar uma avaliação de garantia (Art. 229 (1) CRR) e realizar uma avaliação anual (propriedade comercial) ou a cada três É necessário monitorar o credor por anos (propriedade residencial) (Art. 208 do CRR).

Taxa de segurança de terras e negociação de empréstimos

O tema da negociação do empréstimo é , entre outras coisas, não-realização de empréstimos garantidos por hipotecas. Quando esses empréstimos são vendidos por um tomador de garantia a outro tomador de garantia, o encargo do terreno deve ser transferido por meio de cessão para que as disposições da Lei de Limitação de Risco se apliquem. Depois disso, a negociação de empréstimos ainda é possível, mas a proteção do tomador de empréstimo foi melhorada.

Um consentimento baseado em formulário para assumir um contrato de empréstimo no contexto da negociação de empréstimos é ineficaz de acordo com a Seção 309 No. 10 do Código Civil Alemão (BGB). O regulamento diz respeito à transferência da totalidade do contrato de empréstimo , ou seja , à transferência do contrato . No caso de contratos de crédito ao consumidor com garantia hipotecária (principalmente financiamento imobiliário , mas também empréstimos ao consumidor ), de acordo com a seção 492 (1a) frase 3 do BGB, a declaração do contrato a ser assinada pelo mutuário deve, em princípio, conter uma indicação claramente estruturada que o credor cede créditos do contrato de empréstimo sem o consentimento do mutuário e pode transferir a relação contratual a um terceiro. Se isso não for feito, a cessão ou transferência não é ineficaz , mas o mutuário recebe uma ação de indemnização contra o seu banco ao abrigo da secção 280 do Código Civil Alemão (BGB). De acordo com a seção 496 (2), sentença 1 do BGB, o mutuário deve ser informado imediatamente após a cessão a um novo credor e por meio dos dados de contato do novo credor ( Art. 246b Seção 1 (1) Nº 1, 3 e 4 EGBGB ) Se o novo credor perseguir a execução hipotecária sobre a taxa de segurança da terra , o mutuário pode se defender com uma ação de execução de acordo com § 767 ZPO e um pedido para interromper a execução hipotecária de acordo com § 769 ZPO.

Internacional

Na Suíça , conhecemos o título hipotecário, o título hipotecário e a validade - o que não era possível desde janeiro de 2012 . Na Áustria , a hipoteca é a única garantia que surge de acordo com a Seção 446 do Código Civil austríaco por meio de um contrato e “incorporação” ( inscrição ) no registro predial . Na França , a Hipoteca recarregável é uma hipoteca, mas “recarregável”, ou seja, reavaliada, que corresponde economicamente ao encargo de garantia da terra . A hipoteca inglesa também cumpre a função econômica de um encargo fundiário, ainda que legalmente diferente dela.

Diversos

A hipoteca de segurança não é comparável - mesmo que esteja literalmente relacionada .

literatura

Links da web

Evidência individual

  1. ↑ Iwona Kolodziejczyk, A taxa de segurança fundiária na lei alemã e no projeto de lei polonês , 2010, p. 63.
  2. ↑ Kurt Schellhammer, Property Law de acordo com a Claim Basis , 2013, p. 298 RN 607.
  3. ↑ A data-valor está completa se o valor nominal do encargo da terra corresponder ao valor do crédito garantido
  4. ↑ Alexander Neumann, § 1192 Abs. 1a BGB - um instantâneo que precisa urgentemente de revisão , em: ZJS 6/2010, p. 685.
  5. ↑ Stefan Leible , fundos de hedge e patrimônio privado - maldição ou bênção? , 2009, p. 72.
  6. ↑ Peter Bassenge , em: Otto Palandt , BGB Commentary , 2014, § 1192 Rn. 3.
  7. ↑ Alexander Neumann, § 1192 Abs. 1a BGB - um instantâneo que precisa urgentemente de revisão , em: ZJS 6/2010, p. 689.
  8. ↑ Klaus Tiedtke em JURA 1983, pp. 460, 472.
  9. ↑ Monika Hinteregger, Security Rights to Real Estate in Europe , 2009, p. 237 f.
  10. ^ Matthias Fervers, Hypothèque recarregável e Grundschuld , 2013, p. 28.