Vaga

Com uma vaga ( Inglês vaga ) é não utilizados ou desalugada edifícios em privado ou propriedade pública . Por outro lado, as áreas de terrenos urbanizados mas não urbanizados são designadas por terras em pousio ou terrenos para construção não utilizados . O oposto de vaga é a falta de espaço vital .

Em geral

A vacância exige que as capacidades existentes não sejam ou não sejam totalmente utilizadas. Em espaços abertos (como jardim da frente ), muitas vezes não há vagas.

De acordo com uma definição comum do setor imobiliário, os apartamentos são considerados vagos se forem oferecidos no mercado imobiliário e nenhum (novo) inquilino for encontrado após pelo menos três meses. Moradias vagas e escassez de moradias são manifestações típicas de excesso de oferta / demanda ou excesso de demanda / oferta no mercado imobiliário .

espécies

É feita uma distinção entre o estrutural (econômico), específico do edifício, especulativo e vacância por flutuação:

Vaga estrutural

As causas são as alterações demográficas , a economia , a situação do mercado imobiliário e a oferta da zona. Sobre a necessidade de construção de apartamentos / instalações comerciais adicionais leva, especialmente durante a recessão, ao excesso de oferta ou lacuna de demanda , que se manifesta como uma falta de interesse ou necessidade de mudança do lado da demanda. Os riscos de vacância diminuem ou desaparecem em tempos de boom econômico . No entanto, essa compensação nem sempre funciona, mesmo que a demanda volte a subir, porque “os mercados de escritórios costumam estar sujeitos a flutuações cíclicas ” porque há atrasos na construção e no planejamento. O risco de vacância aumenta com a queda dos aluguéis / preços de compra e, correspondentemente, menor demanda , o mercado imobiliário se torna um mercado de inquilinos (mercado do comprador ), no qual o inquilino / comprador tem o poder de barganha . Por outro lado, um mercado de aluguel pode surgir de lacunas na oferta ou excesso de demanda ; Quase não existem riscos de vacância aqui.

Vaga específica para construção

Os edifícios ou específicos de vaga-propriedade resulta da própria propriedade, por exemplo, devido à sua desfavorável a localização , pobres micro-localização ou pobres propriedades de propriedades de um determinado edifício ( por exemplo lixo propriedade ). A localização refere-se a uma localização desfavorável de um imóvel; Uma microlocalização ruim seria, por exemplo, apartamentos na área industrial (as chamadas áreas mistas de acordo com § 6 Abs. 1 BauNVO ). Esta vacância não é desencadeada exogenamente pelo mercado imobiliário, mas o motivo está no próprio edifício. A vaga deliberadamente aceita para fins de reforma também é uma vaga específica do prédio.

Vaga especulativa

A vacância especulativa refere-se a um espaço de construção que, apesar da possibilidade de uso, não é alugado ou vendido pelo proprietário porque o proprietário está especulando em um maior rendimento do aluguel ou aumento das receitas de vendas . Na França, um imposto sobre propriedades vagas reduziu com sucesso a taxa de vacância como uma contramedida.

As vagas privadas evitáveis ​​de longo prazo em apartamentos às vezes podem ser consideradas uma infração administrativa se o Estado tiver um interesse justificado na manutenção ou gestão desses edifícios. Isso é especialmente verdadeiro em grandes cidades, como B. Hamburgo é o caso: exemplos disso são os edifícios classificados que podem ser demolidos após um longo período de desocupação e devido ao estado de deterioração do edifício, apesar de serem classificados.

Em princípio, o locador pode aumentar o aluguel dentro do limite e o preço fixo do aluguel assim que o locatário anterior tiver desocupado o imóvel. Os imóveis cuja construção ou gestão foi subsidiada pelo Estado ( habitação social ) também são afetados . Se esses edifícios ficarem vazios por muito tempo, a proteção dos edifícios existentes também não pode mais ser concedida. As vagas especulativas foram repetidamente o motivo da ocupação , por exemplo, na guerra de casa em casa em Frankfurt ou na Hafenstrasse em Hamburgo.

flutuação

A flutuação indica a frequência das mudanças de inquilino. Podem surgir vagas quando um novo arrendamento não pode ser concluído com um sucessor sem uma transição após a expiração do arrendamento. Uma flutuação no excesso de oferta ou falta de demanda leva a uma redução no preço do aluguel; inversamente, lacunas na oferta ou excesso de demanda levam a aumentos do aluguel. Para garantir a flexibilidade (e consequentemente a funcionalidade) do mercado imobiliário, faz sentido uma reserva de vacância (reserva de flutuação) de cerca de 3%. Uma abordagem para uma solução pode ser um uso temporário, por exemplo, com base no princípio de “proteção por meio de habitação”.

Questões legais

A vaga também diz respeito aos legisladores e à jurisprudência em relação à isenção do imposto sobre a propriedade no caso de reduções significativas na receita. Exemplos disso são "quebra de safra em empresas agrícolas e florestais devido a eventos naturais (inundações, seca, granizo, etc.), vacância de apartamentos ou instalações comerciais devido à falta de demanda dos inquilinos pelos objetos em questão, sem possibilidade de aproveitamento instalações fabris utilizadas para fins comerciais após abandono estruturalmente determinado da produção anterior ”. De acordo com a Seção 33 (1) Sentença 1 GrStG , o imposto sobre a propriedade é dispensado até certo ponto se o lucro bruto normal for reduzido em mais de 50% no caso de terrenos urbanizados e o devedor fiscal não for responsável pela redução no lucro bruto .

De acordo com decisão do Tribunal Administrativo Federal (BVerwG), a dispensa do IPTU não só é possível no caso de reduções atípicas e temporárias de receita, mas também permissível em função de vacância estrutural e não apenas temporária. Como ponto de referência para determinar a redução na receita com incidência tributária, o Tribunal Fiscal Federal (BFH) havia especificado anteriormente que, para propriedades que foram alugadas no início de um ano calendário, a redução na receita bruta deve ser determinada com base da renda acordada naquele momento, desde que não seja superior a 20%, desvia-se da renda normal e seja determinada com base na renda normal dos demais imóveis. No caso de imóveis usados ​​para fins comerciais, um requisito adicional é que o imposto sobre a propriedade não seja razoável de acordo com as circunstâncias econômicas do negócio. De acordo com a BVerwG, esse é o caso se o resultado operacional relevante para impostos for negativo e o imposto sobre a propriedade representar uma proporção não desprezível (mais de 1%) do total das despesas operacionais .

aspectos econômicos

Quando se trata de gestão , eficiência econômica e rentabilidade , as taxas de vacância e o risco de vacância desempenham um papel importante.

Economia e lucratividade

Os objetivos de eficiência econômica e lucratividade só podem ser alcançados se as capacidades existentes forem totalmente utilizadas, ou seja, a utilização da capacidade ou o grau de utilização são (quase) 100% da capacidade. Isso significa que há vaga se a taxa for inferior a 100%. Então podem surgir custos ociosos ( custos fixos não utilizados com capacidade vazia ) e / ou perda de receita ( perda de aluguel ), que reduzem o lucro ou aumentam a perda. Os custos de vacância para uma vaga temporária devem ser considerados como um risco de perda de aluguel como parte dos custos de gestão de acordo com o § 19, parágrafo 2, n.º 3 , ImmoWertV , enquanto os custos de vaga de uma vaga permanente reduzem o lucro bruto.

Taxa de desocupação

A taxa de vacância é um índice econômico que mostra a proporção de propriedades vagas no estoque total:

${\ displaystyle {\ text {Taxa de vacância}} = {\ frac {\ text {Vaga}} {\ text {Estoque total}}} \ cdot 100 \, \%}$.

Quanto maior a taxa de vacância, menor a rentabilidade e a rentabilidade e vice-versa. Se o imóvel alugado estiver em uma localização ruim, há um maior retorno do aluguel com um alto risco de vacância e inadimplência do aluguel. Uma taxa de vacância mais alta resulta em menor utilização da capacidade ou menor grau de utilização. Na indústria hoteleira , a taxa de ocupação é o recíproco da taxa de vacância:

${\ displaystyle {\ text {Taxa de ocupação}} = {\ frac {\ text {quartos ocupados}} {\ text {quartos disponíveis}}} \ cdot 100 \, \%}$.

É o índice econômico mais importante na indústria hoteleira , pois a ocupação dos quartos é a maior fonte de vendas.O fator de ocupação de assentos ( transporte de passageiros ) e o fator de ocupação ( frete aéreo ) são índices semelhantes na aviação civil .

As taxas de vacância desempenham um papel tanto na avaliação das empresas imobiliárias quanto como um indicador econômico . Pelas várias causas, a taxa de vacância completa de uma cidade só pode ser registrada com muito esforço ou custos elevados, e muitas vezes há falta de clareza no registro das vagas.

A taxa de vacância de apartamentos para aluguel de curto prazo na Alemanha foi de cerca de 3% em 2014, 1,7% nas regiões de crescimento, 3,3% nas regiões estagnadas e 5,3% nas regiões em retração. As taxas de vacância de escritórios em locais A em 2016 foram de 10,2% em Frankfurt am Main, seguido por Hamburgo (5,3%), Colônia (5,2%), Berlim (3,5%), Stuttgart (2, 8%) e Munique City ( 2,7%), a média foi de 5%.

Risco de vacância

O risco de vacância é o risco econômico do locador de um imóvel ter temporariamente uma taxa de vacância. Este risco representa uma componente de custo imputada ao senhorio, que também é tida em consideração na avaliação imobiliária como parte do método de rendimentos capitalizados . Faz parte do risco de perda de aluguel que, para além do risco de vacância, também representa o risco de perda de aluguel (ou seja, não pagamento de aluguel no caso de imóveis alugados).

No caso da habitação social , o risco de vacância é tratado sob a forma de risco de falta de pagamento . Assim, o risco de perda de rateio é o risco de redução dos proveitos, que decorre de atrasos incobráveis de custos operacionais ou de custos operacionais não recuperáveis ​​em resultado da desocupação de espaços habitacionais destinados a arrendamento. O risco de perda de rateio não pode exceder 2% dos custos operacionais incorridos com a área residencial no período contábil ( § 25a NMV ). Na medida em que a cobertura de inadimplências seja garantida de outra forma, em particular por meio de uma reclamação contra terceiros, a alocação não pode ser aumentada.

O risco de vacância também afeta os custos acessórios . Estando em um pequeno prédio de apartamentos vazios apartamentos individuais, os custos associados não podem ser repassados ​​para os outros inquilinos. Se for acordada uma distribuição por área, o locador não pode, via de regra, exigir que as áreas não utilizadas sejam omitidas do cálculo. As vagas de longo prazo podem colocar em risco a preservação do edifício. A ocorrência de umidade devido ao aquecimento inadequado ou estruturas de edifícios dilapidadas com consequências visuais correspondentes como resultado de reformas negligenciadas e medidas de manutenção até o risco de colapso são frequentemente circunstâncias associadas. Além disso, as vagas estão causando prejuízos financeiros aos proprietários dos prédios e aos municípios afetados.

planejamento urbano

No planejamento urbano são levados em consideração os diferentes tipos de conversão de necessidades , que podem gerar vagas. O indicador visual mais importante de um risco de vacância municipal são os terrenos baldios urbanos existentes ou áreas de redesenvolvimento onde as medidas de redesenvolvimento estão ocorrendo.

Gerenciamento de riscos

O risco de vacância é monitorado pela gestão de risco ( gestão de vacância ). A tarefa aqui é reconhecer os primeiros indicadores de flutuação ( rescisão por inquilinos) e reagir a isso em curto prazo , aproveitando os períodos de aviso existentes por meio de um novo aluguel. As vagas estruturais podem ser combatidas por meio de um melhor planejamento da construção e da observação dos desenvolvimentos do mercado . Uma comunidade de renda de aluguel é um instrumento para limitar o risco de vacância por meio de uma espécie de seguro. Mesmo as garantias de aluguel ou uso temporário ou mudança de uso ou demolição de imóveis podem reduzir o risco de vacância. Em última análise, o risco de vacância pode ser reduzido diminuindo o aluguel (e, portanto, diminuindo a taxa de encargos do aluguel para os inquilinos) ou concordando contratualmente com um novo inquilino . Para o tratamento das grandes vagas nas áreas da ex- RDA, ver requalificação urbana .

Links da web

• Vagas em países de língua alemã em leerstandmelder.de

Evidência individual

1. ↑ Hermannus Pfeiffer: Sobretaxa de imposto para terras não urbanizadas: terras em pousio não valem a pena . In: O jornal diário: taz . 6 de julho de 2019, ISSN  0931-9085 ( taz.de [acesso em 16 de março de 2021]). 
2. ↑ Jörg Schmidt, Rent & Manage Commercial Properties , 2006, p. 433
3. ↑ Dieter Rink, Manuel Wolff: Vaga de moradia na Alemanha . In: Instituto Federal de Pesquisa em Edifícios, Urbanos e Espaciais (Ed.): BBSR relata KOMPAKT . Fevereiro de 2017. 
4. ↑ Markus Oberndörfer, Efficient Shrinking: Disincentives and Action Strategies , 2014, p. 24
5. ↑ Diego Pergher / Thomas Marti, gestão de vagas , 2015, p 37
6. ^ Eduard Mändle / Markus Mändle (eds.), Housing and Real Estate Lexicon , Haufe Freiburg i. Br., 2011, ISBN 978-3-87292-300-4 , p. 1059
7. ^ Nico Rottke, How the real estate market works , em: Nico Rottke / Matthias Thomas (eds.), Real Estate Economics, Volume I: Management , Cologne 2011, pp. 119-139
8. ↑ Mariona Segú: O impacto da tributação da vacância nos mercados imobiliários: evidências da França . In: Journal of Public Economics . fita 185 , maio de 2020, p. 104079 , doi : 10.1016 / j.jpubeco.2019.104079 ( elsevier.com [acessado em 7 de março de 2021]). 
9. ↑ Detector de vagas. WDR, 8 de janeiro de 2013, arquivado do original em 19 de janeiro de 2013 ; acessado em 2014 . 
10. ↑ Raphael Spieker, Shrinking Markets in Housing Industry , Vandenhoeck & Ruprecht , Göttingen 2005; ISBN 3-89971-246-3 ; P. 32
11. ↑ BT-Drs. 6/3418 de 4 de maio de 1972, Projeto de uma Segunda Lei de Reforma Tributária , p. 95
12. ↑ BVerwG, decisão de 24 de abril de 2007, Az.: GmS-OGB 1.07
13. ↑ BFH, decisão de 26 de fevereiro de 2007, Az.: II R 5/05 = BFHE 218, 396
14. ↑ Real Estate Economic Factor 2017, Real Estate Market Report Germany 2017 , p. 30
15. ↑ Imobiliário como fator econômico de 2017, Real Estate Market Report Germany 2017 , p. 36
16. ↑ BGH, julgamento de 31 de maio de 2006, Az. VIII ZR 159/05